A inadimpl\u00eancia condominial \u00e9 um dos principais desafios enfrentados por s\u00edndicos e administradoras. Embora a legisla\u00e7\u00e3o brasileira reconhe\u00e7a a for\u00e7a jur\u00eddica das d\u00edvidas de condom\u00ednio, nem sempre a recupera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito \u00e9 simples, especialmente quando a cobran\u00e7a \u00e9 iniciada tardiamente. Por isso, a ado\u00e7\u00e3o de medidas extrajudiciais r\u00e1pidas e eficientes costuma ser a estrat\u00e9gia mais segura para evitar que o d\u00e9bito se torne de dif\u00edcil recupera\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
Em regra, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, est\u00e3o vinculadas ao im\u00f3vel. Essa caracter\u00edstica decorre do artigo 1.345 do C\u00f3digo Civil<\/em><\/strong>, segundo o qual o adquirente do im\u00f3vel responde pelos d\u00e9bitos condominiais deixados pelo antigo propriet\u00e1rio. Essa regra costuma facilitar a cobran\u00e7a judicial, pois permite que o pr\u00f3prio im\u00f3vel seja atingido para satisfazer a d\u00edvida.<\/p>\n\n\n\n Entretanto, uma recente decis\u00e3o da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ)<\/em><\/strong> trouxe importante esclarecimento sobre os limites dessa regra. No julgamento do REsp 2.036.289, o tribunal decidiu que im\u00f3vel alienado fiduciariamente n\u00e3o pode ser penhorado em execu\u00e7\u00e3o de d\u00edvida condominial quando ainda pertence ao credor fiduci\u00e1rio (normalmente um banco). Nessa situa\u00e7\u00e3o, embora o devedor seja respons\u00e1vel pelo pagamento das taxas condominiais enquanto estiver na posse do im\u00f3vel, a propriedade formal pertence ao credor fiduci\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n De acordo com o entendimento da relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais permanece com o devedor fiduciante, mas a execu\u00e7\u00e3o n\u00e3o pode atingir o im\u00f3vel alienado fiduciariamente, pois ele integra o patrim\u00f4nio do credor fiduci\u00e1rio. Assim, o condom\u00ednio n\u00e3o poder\u00e1 penhorar diretamente o bem. No m\u00e1ximo, poder\u00e1 buscar a satisfa\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito por meio da penhora dos direitos aquisitivos do devedor, conforme previsto no artigo 1.368-B do C\u00f3digo Civil e no artigo 835, inciso XII, do C\u00f3digo de Processo Civil.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Essa decis\u00e3o refor\u00e7a um ponto importante para a gest\u00e3o condominial: quanto mais tempo o d\u00e9bito permanece em aberto, maior o risco de dificuldades na cobran\u00e7a, especialmente quando o im\u00f3vel possui financiamento ou aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Se a d\u00edvida se acumula por longos per\u00edodos, pode ocorrer a consolida\u00e7\u00e3o da propriedade pelo banco, tornando ainda mais complexa a recupera\u00e7\u00e3o do cr\u00e9dito.<\/p>\n\n\n\n Diante desse cen\u00e1rio, a cobran\u00e7a extrajudicial r\u00e1pida e organizada torna-se uma ferramenta fundamental. Notifica\u00e7\u00f5es formais, acordos de pagamento, negocia\u00e7\u00f5es estruturadas e acompanhamento constante da inadimpl\u00eancia permitem que o condom\u00ednio resolva o problema antes que a d\u00edvida se torne judicialmente dif\u00edcil de recuperar. Muitas vezes, uma abordagem extrajudicial eficiente evita anos de lit\u00edgio e reduz significativamente os preju\u00edzos financeiros do condom\u00ednio.<\/p>\n\n\n\n Em s\u00edntese, embora a legisla\u00e7\u00e3o reconhe\u00e7a a for\u00e7a da cobran\u00e7a das cotas condominiais, decis\u00f5es recentes da jurisprud\u00eancia demonstram que existem limites pr\u00e1ticos \u00e0 execu\u00e7\u00e3o judicial, especialmente em casos envolvendo aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Assim, a atua\u00e7\u00e3o preventiva e a ado\u00e7\u00e3o de estrat\u00e9gias extrajudiciais de cobran\u00e7a desde os primeiros meses de inadimpl\u00eancia s\u00e3o essenciais para proteger a sa\u00fade financeira do condom\u00ednio e evitar que o d\u00e9bito se transforme em um problema de dif\u00edcil solu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n Artigo escrito pelo advogado Eumenis Lu\u00e3 Rodrigues Rabelo, formado pela PUC\/PR em 2017 e especialista em Direito P\u00fablico pela UFPR em 2018<\/em><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A inadimpl\u00eancia condominial \u00e9 um desafio que exige cobran\u00e7a extrajudicial \u00e1gil. Embora a d\u00edvida seja vinculada ao im\u00f3vel (propter rem), o STJ decidiu que bens alienados fiduciariamente n\u00e3o podem ser penhorados diretamente, apenas os direitos do devedor. Isso aumenta o risco na recupera\u00e7\u00e3o tardia. Atuar preventivamente evita lit\u00edgios longos e protege a sa\u00fade financeira do condom\u00ednio ante os limites judiciais.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":152,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[14],"tags":[],"class_list":["post-151","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-assessoria-imobiliaria"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=151"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":153,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/151\/revisions\/153"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/152"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=151"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=151"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/assessoriaradar.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=151"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}