A inadimplência condominial é um dos principais desafios enfrentados por síndicos e administradoras. Embora a legislação brasileira reconheça a força jurídica das dívidas de condomínio, nem sempre a recuperação do crédito é simples, especialmente quando a cobrança é iniciada tardiamente. Por isso, a adoção de medidas extrajudiciais rápidas e eficientes costuma ser a estratégia mais segura para evitar que o débito se torne de difícil recuperação.
Em regra, as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel. Essa característica decorre do artigo 1.345 do Código Civil, segundo o qual o adquirente do imóvel responde pelos débitos condominiais deixados pelo antigo proprietário. Essa regra costuma facilitar a cobrança judicial, pois permite que o próprio imóvel seja atingido para satisfazer a dívida.
Entretanto, uma recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe importante esclarecimento sobre os limites dessa regra. No julgamento do REsp 2.036.289, o tribunal decidiu que imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado em execução de dívida condominial quando ainda pertence ao credor fiduciário (normalmente um banco). Nessa situação, embora o devedor seja responsável pelo pagamento das taxas condominiais enquanto estiver na posse do imóvel, a propriedade formal pertence ao credor fiduciário.
De acordo com o entendimento da relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais permanece com o devedor fiduciante, mas a execução não pode atingir o imóvel alienado fiduciariamente, pois ele integra o patrimônio do credor fiduciário. Assim, o condomínio não poderá penhorar diretamente o bem. No máximo, poderá buscar a satisfação do crédito por meio da penhora dos direitos aquisitivos do devedor, conforme previsto no artigo 1.368-B do Código Civil e no artigo 835, inciso XII, do Código de Processo Civil.
Essa decisão reforça um ponto importante para a gestão condominial: quanto mais tempo o débito permanece em aberto, maior o risco de dificuldades na cobrança, especialmente quando o imóvel possui financiamento ou alienação fiduciária. Se a dívida se acumula por longos períodos, pode ocorrer a consolidação da propriedade pelo banco, tornando ainda mais complexa a recuperação do crédito.
Diante desse cenário, a cobrança extrajudicial rápida e organizada torna-se uma ferramenta fundamental. Notificações formais, acordos de pagamento, negociações estruturadas e acompanhamento constante da inadimplência permitem que o condomínio resolva o problema antes que a dívida se torne judicialmente difícil de recuperar. Muitas vezes, uma abordagem extrajudicial eficiente evita anos de litígio e reduz significativamente os prejuízos financeiros do condomínio.
Em síntese, embora a legislação reconheça a força da cobrança das cotas condominiais, decisões recentes da jurisprudência demonstram que existem limites práticos à execução judicial, especialmente em casos envolvendo alienação fiduciária. Assim, a atuação preventiva e a adoção de estratégias extrajudiciais de cobrança desde os primeiros meses de inadimplência são essenciais para proteger a saúde financeira do condomínio e evitar que o débito se transforme em um problema de difícil solução.
Artigo escrito pelo advogado Eumenis Luã Rodrigues Rabelo, formado pela PUC/PR em 2017 e especialista em Direito Público pela UFPR em 2018